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发挥拍卖机制 做好土地使用权出让

2016/8/29


  土地使用权拍卖出让
       拍卖出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
       按照现行的土地管理来讲,就是两种分类方式:
       第一类是指,政府供地过程中,市、县人民政府土地行政主管部门以拍卖方式出让、租赁国有建设用地使用权。
       第二类是指,在土地市场中,以出让或租赁方式取得出让或承租建设用地使用权的土地使用者,依法以拍卖方式转让或转租建设用地使用权。
       法定拍卖出让主体
       在《土地管理法》中,明确规定,国有建设用地使用权拍卖出让主体,依法只能是市、县人民政府国土资源行政主管部门,任何其他的部门、组织、团体,均不是拍卖出让土地使用权的法定主体。拍卖企业需要注意的是,在实际生活中,很多开发区管委会以及市辖区政府还在卖地。在今后,拍卖企业如果接受到类似的这些部门的委托,可以明确的拒绝,因为这些部门均不是法定的出让土地的主体。
       拍卖出让的组织方式
       地方政府组织实施土地拍卖中,一般有三种方式:
       自行办理,即由市、县人民政府国土资源行政主管部门自行组织实施国有建设用地使用权拍卖出让活动。
       指定办理,即由市、县人民政府国土资源行政主管部门指定或授权下属事业单位具体承办国有建设用地使用权拍卖出让活动。
       委托办理,即由市、县人民政府国土资源行政主管部门委托具有相应资质的交易代理中介机构承办国有建设用地使用权拍卖出让活动。随着管办分离的政策要求,委托代理形式的受让面会越来越多。
       拍卖出让的程序
       拍卖出让土地的程序:公布供地计划,确定供地方式;编制、确定出让方案;地价评估,确定出让底价;编制出让文件;发布出让公告;接受报名申请,进行资格审查;实施拍卖活动,进行成交确认;签订出让合同,公示出让结果;核发《建设用地批准书》,交付土地;办理土地登记;资料归档。
       用地预申请制度与程序
       为了增加土地供应的有效性,提高土地交易的成交概率,在制度上设计了用地预申请制度,具体实施程序包括:
       市、县国土资源行政主管部门将列入拍卖出让计划内的具体地块信息向社会公开;
       意向用地者对已公开的具体地块有使用意向的,向市县国土资源行政主管部门提交《用地预申请表》,提出用地预申请,并承诺愿意支付的土地价格;
       市、县国土资源行政主管部门对用地预申请进行审查,认为所承诺的土地价格和条件可以接受的,在收到预申请20 日内告知申请人,通知其参加该地块拍卖出让活动;
       申请人提出了预申请,也承诺了价格,当政府依据申请实施供地的时候,申请人必须来参加竞买,而且在报价的时候不得低于承诺的地价。如果未按时参加该宗地的竞买,或在该宗地的竞买中报价低于《用地预申请表》中所承诺的地价,均视为违约,需承担违约责任。
       出让公告
       土地有它特的特殊性,土地公告的发布与拍卖一般的普通的商品拍卖的公告有所不同,一般可以分两种形式:出让方式确定的出让公告和出让方式待定的出让公告;单宗地出让公告和多宗地出让联合公告。这是土地公告的两个大类,而在公告条件审查上,在实践当中出现很多问题,其中有两个问题比较突出:
       关于土地规划条件。土地的规划条件跟土地的价值是密切相关的,其价值不光决定于这个地块本身,还与它周边的规划条件等有关。所以拍卖这块土地的时候,需要了解的范围要更广一些。按照我国现行的法律规定,每一宗土地出让前,城市规划部门都必须依据控制性详细规划出具规划条件,其中要明确出让宗地的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地比例等指标。没有出让条件的土地是不允许拍卖出让的。国土资源行政主管部门也会依据这些指标评估地价和出让土地,土地出让后,不得擅自调整已确定的规划条件。所以,地块的位置、面积、用途、年限、规划指标要求等均需在公告中体现。
       不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。如:地方政府明确要求申请买地的企业,必须是本地的企业,否则不允许参与竞买;为了排斥其他的竞买者,直接要求数额巨大的外币,作为竞买保证金等。
       对竞买资格审查确认
       工业用地,按现行的法律政策规定的相对比较简单,只要交得起竞买保证金,提供有效的身份证明,通常就可以参加土地竞买。
       房地产用地,不仅仅局限于住宅,也包括商业用地。对竞买人资格审查中,除了要提交有效的身份证明和竞买保证金这个凭证之外,还有很多政策要求的审查。如:曾经是否有过土地闲置、欠缴出让金、非法转让土地使用权、违反合同约定开发建设以及保证金来源是否合法等。
       审查过程中,有3个问题要重点关注的:
       竞得土地后,成立新公司进行开发建设的审查。房地产用地,竞买人在竞得土地后,再成立一家新公司来开发这块土地。针对这一现象,申请人需要在提出竞买申请的时候明确地说明:与什么公司或个人合作、合作各方的出资比例,新公司的成立时间等事宜,竟得土地后,国土部门才能与新公司签订出让合同。
       联合申请,即由两个以上的法人、自然人或其他组织组成一个整体,以一个竞买人的身份共同参加竞买。土地拍卖允许两个以上的法人或自然人组成一个整体来参加竞买,这个时候在审查需要会握以下四点:
       把该联合体作为一个独立的竞买申请人来看待,联合体各方都必须符合法律政策和出让文件所要求的条件;
       联合体各方应当签订书面的共同参与竞买协议,并将该共同竞买协议连同其他申请文件一并提交。
       联合体内部发生纠纷,可以依据共同签订的协议加以解决;联合体竞得土地后,土地出让人应当与联合体签订成交确认书,不能与联合体中的某一人或某几人签订成交确认书;
       所提交的联合竞买协议中,必须明确签订国有建设用地使用权出让合同时的受让人。不能以联合体中某一人的名义与出让方签订出让合同,联合体中的某一方违反合同,出让人都有权要求联合体中其他方承担连带责任。
       对竞买人资格审查的最新要求:实施联合惩戒。国家近两年非常注重信用体系建设。2014 年以来,国务院先后下发了《关于印发社会信用体系建设规划纲要(2014-2020年)的通知》、《企业信息公示暂行条例》、《关于运用大数据加强对市场主体服务和监管的若干意见》。在这几个文件里都明确的要求,政府供应土地时对存在失信行为的主体,要实施限制和禁止的惩戒措施。而这个限制主要就设在资格审查这一关上。也就是说,信誉的缺失,会影响参与土地竞买资格。
       竞买保证金
       土地的竞买保证金有一点特殊性,因为土地的出让周期会比较长,在土地出让的不同阶段竞买保证金的作用和法律效益是有区别的,主要分三个方面:在参加竞买的时候要交竞买保证金,这是参加竞买的资格条件是门槛;确认成交后,在签成交确认书的时候,这个竞买保证金转为了定金;签署了出让合同以后,定金转成了价款。